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    “富人賣房,窮人買房”!樓市要變天,誰是接盤俠?

    2017-05-10 11:23  來自

    隨著房地產市場調控政策的不斷出臺和加碼,京滬深等一線熱點城市房價都出現了松動跡象。一系列的市場信號表明,中國樓市的天已經變了,中國房價只漲不跌的神話或將被打破。

     

    那么房價的拐點到底在哪里?富人都在拋售房產,此時買房會不會成為接盤俠?島君在此提醒您,中國樓市的那些慘痛血淚史,不可置若罔聞!

     


    編  輯 | 曾會生

    來  源 | 正和島(ID:zhenghedao)

     

    一系列的信號表明,一線熱點城市樓市出現松動跡象了。

     

    鏈家研究院數據顯示:北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌,東城區、西城區、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。

     

    經濟觀察報日前報道稱,北京部分二手住宅出現降價,同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%。有調查稱,北京近七成二手房業主降價。最新數據顯示,“五一”小長假前兩天北京商品房住宅簽約84套,與2016年相比明顯下滑。

     

    不僅如此,深圳的房價也開始下降。房天下數據研究中心4月27日發布的報告顯示,4月17日—4月23日深圳新房成交量增價跌,成交均價為每平方米49911元,跌破“5萬元”大關。

     

    在調控政策的持續作用下,上海房地產市場快速上升的勢頭也有所緩和。數據顯示,新建商品住宅價格環比2月下跌了0.1個百分點。

     

    消息還沒完。自5月1日起,北京部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率,二套房則在基準利率基礎上上浮20%,也就是 “定向加息”。此后,之前享受不同檔次利率優惠的購房者,其利息支出將差距巨大。

     

    隨著房地產調控政策的升級和加碼,北京、深圳等一線城市房價環比下跌,加劇了市場觀望情緒,調控讓瘋狂的樓市逐漸回歸理性。

     

    一系列的市場和政策信號越來越清晰,不少人驚嘆:這回房價真要降了嗎?


    ▌樓市變天了

     

    部分樓盤降價并不代表房價普降大降,但是在經濟學家、知名財經評論員馬光遠看來,中國樓市的天確實已經變了!必須用新的思維來看待當下中國的房地產市場。

     

    中國房地產市場經過近20年的發展,在很多方面已經今非昔比,如果固守過去的思維來預判下一步中國的房地產政策以及房價的走勢,都會得出非常荒唐的結論。

     

    如果從房地產周期而言,房地產市場的變局體現在,過去20年推動房價高速上漲的六大推動力,有三大動力已經熄火,其中包括中國經濟的高增長周期已經基本結束,貨幣的高發行周期漸進尾聲,還有國際資本高流入的周期也已經結束。

     

    ▌房地產基本面四大變局

     

    從基本面看,中國房地產也出現了四大變局:

     

    一是供求關系逆轉。在人均居住面積已經超過30平米,戶均擁有住房超過1.5套的情況下,除了極個別的城市,比如北京,80%以上的城市供需基本平衡,以北上廣深為代表的大城市已經進入真正的存量房市場。

     

    二是經濟和貨幣周期逆轉。過去18年中國房地產的周期和中國經濟搞增長的周期重疊發揮效應,中國處在一個前所未有的貨幣化加速的過程中,貨幣化導致的一個結果就是房價的快速上漲和泡沫的累積,這在很多國家都是如此,但是,這個周期在終結。

     

    三是人口周期的逆轉。中國已經基本告別了過去的人口紅利,不久的將來,中國人口絕對下降的轉折點會到來,80后和90后兩個最大的嬰兒潮引發的住房井噴需求正在終結,未來中國的住房需求遠低于開發商炒作的數量。

     

    四是國際資本流入的逆轉。隨著中國經濟高增長周期的終結,國際資本減緩流入中國。


    這四大變局意味著,不管今年是否出臺嚴厲的房地產調控政策,房地產的邏輯都已經出現了劇烈的變化。在這種情況下,對于市場可能出現的突發巨變必須要有心理準備。

     

    況且,在這種情況下,房地產市場迎來了真正“史上最嚴”的調控。而且,除了各種手段無所不用其極,限購限貸限售限離限價。更重要的是,今年3月份以來的調控風暴的目的已經變得非常簡單粗暴:那就是,不準漲!

     

    ▌兩個可怕的武器

     

    在所有的舉措里,除了限購這種常規性的武器,更可怕的是兩個:

     

    一是通過政策窗口限制房貸。在3月份央行發出通知的時候,限制房貸是最可怕的,因為這等于把水流給切斷了;

     

    二是限賣,限賣等于讓市場停滯。一個高溫的市場,不怕慢慢降溫,最怕突然冷凍,因為市場的情緒都處在高度恐慌的狀態,一旦交易停滯,導致的踩踏效應是很可怕的。

     

    對于很多藐視市場調控的行為,必須認真研究歷次調控的效果,其實,中國的每一次調控都是很有效果的,每一次調控以后市場都會出現調整,但中國房地產調控最大的問題是調控政策堅持不住,一旦市場出現真正的調整,政府立即就會放松調控,甚至政策立即來一個180度的大轉彎,從打壓到刺激,導致市場的報復性反彈,從而給市場造成的感覺是調控根本沒用。

     

    ▌房價明顯松動或在下半年

     


    本次調控政策不斷出臺、升級,措施越來越嚴厲,調控肯定會產生效果,樓市降溫是必然的,但有一些人仍在堅守“有生之年看不到房價下降”、“京滬永遠漲”的論調。面對如此強硬的調控,講究政治正確的調控,沒有調控不了的價格,關鍵是要看是否真的下大力氣調控。

     

    馬光遠認為,這次樓市肯定“變天”,是因為這次調控的目的就是不讓再漲了,膨脹的房地產泡沫已經讓我們嗅到了脆裂的聲音,高層不斷要求金融穩定,這些信號解讀起來并不復雜,千萬不要在這個高點多博弈。

     

    包括一線城市在內的、去年的熱點城市而言,市場降溫是已經可以肯定的。比如北京,現在瘋漲停止了,觀望出現了,價格有談的余地了。雖然絕大多數的樓盤沒有出現實質性降價,但買賣雙方都開始進入觀望期而已。

     

    那么到底什么時候會開始降價?馬光遠的觀點是,房價的明顯松動應該在6月份之后,整個下半年,房地產市場的畫風將完全逆轉,這一輪始于2015年“3.30”的大瘋狂劃上句號。房地產政策將再次面臨是否松動的尷尬。


    ▌中國樓市發展中的慘痛教訓

     

    總之,沒有房價永遠上漲不跌的神話。在中國的樓市歷史中也有不少的慘痛教訓,這些血的代價值得警醒。

     

    ? 1992-1993年的海南

     

    1988年,海南從廣東省脫離獨立建省,成為了中國第五個享受特殊政策的特區,人才、資本蜂擁而至,房地產是最熱的領域。

     

    往海南房地產投資的錢成倍地增加,平均一年翻一倍多。在總人口不到700萬的海南島上,竟然有兩萬多家房地產公司1991年上半年,海口房價還是1200元/平米,一年多之后,已上漲到4000-5000元/平米。

     

    1993年6月,國務院出臺16條整頓措施,銀根一縮,海南房地產熱浪應聲而落,2萬多家房地產公司里,至少有95%破產倒閉。

     

    留下的遺產是600多棟、共計1600多萬平方米的“爛尾樓”,1.9萬公頃閑置土地,數百億的銀行壞賬,僅國有四大行就有300億。

     

    這些樓房,一直到2006-2007年左右才處理完畢。此時,海口的房價才勉強恢復到了1992年的水平。

     

    ? 2008-2009年的深圳

     

    在一線城市里,真正有房價大跌經驗的是深圳。

     

    2005年、2006年深圳房價領漲全國。由于人民幣升值,國際熱錢涌入,帶動了本地的投機資金,市場交易火爆,一個人一次性買上幾十套的消息不絕于耳,完全是一副非理性繁榮的景象。

     

    2007年四季度,受次貸危機的影響,深圳房價在1年內跌掉了1/3。首付跌完了,業主們開始“斷供”。幾個月后,“四萬億”計劃推出,深圳房價再度拔地而起,原地復活。

     

    ? 2011-2012年的溫州

     

    溫州炒房團在2003年聲名鵲起。

     

    在“四萬億”推出后,銀行貸款門檻大幅下降,加之實業成本上升,錢都去了金融和房地產。

     

    2009、2010年左右,溫州房價達到14000元/平米,僅次于京滬深,之后一年又飆漲了50%,超過了2萬。

     

    2011年,“四萬億”計劃進入尾聲,信貸投放門檻提高,隨即整體性崩盤,“跑路”“跳樓”“地下錢莊清盤”成為2012年、2013年溫州的關鍵詞。溫州產業轉型艱難,房價至今未能復起。

     

    ? 2011-2012年的鄂爾多斯

     

    鄂爾多斯就像2012年版本的海南。

     

    2009年,鄂爾多斯GDP突破2000億元,人均13.6萬,位列全國第一。當時,京滬人均GDP僅有其一半,深圳只有其7成。

     

    財富的積累直接催生當地的房地產開發,金融杠桿、高利貸、房產投機盛行一時,樓盤一經開盤便被搶購一空的情況屢屢出現。

     

    2012年,大宗商品價格暴跌,加上宏觀調控,民間借貸風險爆發,資金鏈斷裂,當年的近八成新建項目停工。至今,鄂爾多斯成為“鬼城”的典型代表,為人所談論。


    ▌小心,別成了“接盤俠”

     

    在一線熱點城市房價出現回調跡象的同時,個別三四線城市卻是另一番景象。

     

    今日,財經評論作家葉檀撰文稱,“五一”期間,鹽城、太倉、湛江等三四線城市再現搶房潮。

     

    這主要有三個原因:

     

    1. 房價被調控強行抑制,給予購房者明確的回報。

     

    2. 貨幣購買力下降是共同預期,貨幣供應遠遠超過實體經濟需求,貨幣被擠入投資市場。

     

    3. 目前為止,沒有一種投資品具有房地產的吸引力,房地產是投資市場最有魅力的妖精。

     

    不過,對于三四線城市的火爆表象,葉檀做出了風險提醒:房地產狂歡總有結束的一天,財富總有通過房產稅、遺產稅解構的一天,越是瘋狂的時候,高中低風險資產配置越是重要,諸位切記,在搶房的同時,切毋把資產配置拋諸腦后。

     

    其實,真正看透的經濟學家都在敲響警鐘。近期,李迅雷說:“現狀是,富人在賣房,窮人在買房,茅臺價格上漲,豬肉、蔬菜價格下跌。”

     

    馬光遠也說:“2016年是最好的買房窗口,2017年是賣房子。房價出現暴跌的可能性不大,但是價格回調是必然的,高凈值人群應該減持房產。

     

    目前的情況,已經不是“應該”,而是高凈值人群真的已經在拋售房產。高凈值的家庭在資產價格上漲之后的變現獲利能力強,特別是房產價格上漲后的變現獲利能力。

     

    近日,興業銀行與波士頓咨詢公司聯合發布的一份報告指出,2016年,中國高凈值家庭已突破210萬,他們持有的可投資金融資產占到了中國總體個人可投資金融資產的43%。在很多人決定買房入市的時候,高凈值人群的選擇是賣房。

     

    真正高凈值的人群早已預判到房價下跌,等著機會賣房。不早點出手,接下來想賣房可能會越來越難了。因為除了限購限貸等調控措施的限制,越來越多的人會加入觀望的行列中,賣方的對手盤也將越來越少。

     

     所以,在這個時候買房,必須警惕成為富人們出貨的“接盤俠”。畢竟此時買房的首付比例已經較大幅度地提高,房貸利率也已經提高,買房的成本迅速上升。并且現在已經不能享受杠桿和利息優惠等能長期提高收益率的政策。

     

    如果真的像經濟學家預判的那樣,房價在下半年松動下跌的話,買的房子就會變成負資產了,不僅沒有收益,反而可能使自己被負債和還貸壓力拖垮。


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